文 | 空间秘探，作者 | 秦敏慧
近期，京东科技与自如，联合推出业内首个"先住后付"金融服务。在互联网巨头用信用体系，不断渗透新消费场景的趋势下，自如作为长租公寓头部品牌，将租赁板块主动融入京东的信用支付中，这样的举动将对行业带来怎样的影响？超前消费的支付体系，能否会成为行业的新标准？
自如牵手京东开启" 0 "元住房
"大学生毕业租房，一下子掏了一万，弹尽粮绝"、"还记得你最穷的时候吗？是不是刚刚毕业去找出租屋，房东需要押一付三" …… 社交媒体上，大量毕业生的租房拮据问题充斥着网络。
刚硕士毕业步入职场的小林也是如此，每月 3000 元的租金，若按照传统租房押一付三的流程来付，对于职场新人来说，属实不太友好。
不过，近期自如交易宝和京东白条联合推出了"先住后付"的服务，让年轻的毕业生们能在租房的经济负担上喘口气。
具体服务细节还是以小林为例，原本每月 3000 元的租金，押一付三需要一次性支付一万二，但若登录自如 APP，通过京东白条的部分额度抵扣，原本 3 个月的租金可以延付到下个月，实现一分钱不付就拎包入住的可能，极大降低了租房集中资金压力。
这也不是自如交易宝和京东白条的首次合作，去年双方已联合推出租房"信用免押"服务。操作上，自如用户可通过京东白条授信，替代现金押金，若租约结束后房间没有损耗，则无需支付其他费用，相当于"无押金"入住。
一年多的合作中，有超过半数租客申请使用该服务，超 24 万人次受益，累计减免押金超 3 亿元。这次"先住后付"服务，是在免押基础上的进一步升级，实现 0 押金及房租延期支付，再次降低租房资金门槛。
有京东科技相关负责人表示，此次与自如联合在业内率先推出"先住后付"的服务，主要是想要面向年轻租房人群。仔细一想，押一付三的传统租房模式，确实会吓退很多优质的客群，尤其是年轻的应届生、白领等等。
" 0 元押金拎包入住"一方面能支持新市民、新青年群体的安居需求；另一方面还提升了自如平台新签房转化率与订单量。
有专家指出，京东将"信用免押"升级为"先住后付"，是信用支付在大额长周期场景的创新，在缓解租房客群的经济压力的同时，实现"免押便利"到"支付周期优化"的进阶。京东结合白条信贷与自如深度绑定的产品属性，打造了一个专注于"信贷 + 租赁"领域的综合性解决方案，而并非仅提供单一的金融或租赁服务。
不过，也有大学生租客担心，这本质上是利用"信用消费"代替租金费用，将一次性的租金转化为按月支付。因此，自如用户需要每月按时还款，以确保租赁关系的正常履行。
值得提醒的是，服务与租期时长绑定，若租客主动退租，需在取消该服务前结清当前账单及可能产生的费用（通常为租房违约金，一般为押金的 50%-70%），避免逾期影响信用，意味着一旦选择先住后付功能，需要在规定租期租满，不然容易产生经济压力和信用失信风险。
同时，北京自如住房租赁有限公司副总经理、自如交易宝负责人李杰表示，由于租房场景中，押金成本更高、履约周期更长，会让品牌的风险管控难度加大，对双方平台来说都面临着更大的风险敞口。这极大考验彼此的联合创新、完善的用户信用管理体系、丰富的数据积累等能力。
自如信用支付的演变
此次合作是在结合自如的房源优势、京东的信用风控能力上达成的，但不禁让人疑惑，为什么自如不自己建立信用支付产品，来达到同样的效果。
事实上，自如早期有自己的付租方式，叫"自如白条"。其实与京东白条和阿里的花呗一样，本质都是消费贷产品，金融机构向个人或家庭提供用于消费目的的贷款，主要用于满足日常生活中的消费需求。只不过京东白条、阿里花呗主要用来各种消费，再按月还款，而自如白条是用来付房租，类似按月还款的租金贷。
租金贷概念的诞生，处在移动互联网发展和消费升级推动的长租公寓行业爆发式增长阶段。最早的租金贷，是 2014 年由成都成立的斑马王国率先使用的。彼时该品牌的团队打着租金 O2O（线上到线下）互联网服务的旗号，但从事的是线上 P2P 的自然人贷款，即点对点网络借款。
通俗来说，租户通过公寓品牌平台贷款来支付房租，平台会将贷款一次性支付给房东，此后租户只要按月向平台还款。本质上，这是将租户转化成金融机构的借款人，而平台则成为这些资金的中介。
这一时期，长租公寓市场快速发展，租金贷作为一种创新的金融模式，被广泛应用于分散式长租公寓的运营中，连蚂蚁金融和京东白条也推出了类似的金融产品。
当时市场上活跃度最高的，是会分期、房司令、租了么、月租宝、住分期、爱交子、租霸等一些专注于为租客提供租金贷的金融平台。2015 年上半年，达成规模的租金贷平台就有超 10 家，而几乎全部的非专业性金融租金贷平台背后，都有 P2P 相关的资金背景。
该模式在 2015 年至 2019 年期间最为火热。尤其是 2015 年，国家开始大力支持住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。一年后，也有一系列利好的政策出台，蛋壳等知名租房公司便成立于此。
以至于受益于租金贷的蛋壳在 2020 年登上纽交所，成为当年第一支中概股，市值一度达到 27.4 亿美元。彼时的蛋壳已进入全国 13 个城市，运营公寓数量超 40 万间，累计服务用户超 100 万，被视为长租公寓的头部企业。
然而，在长租公寓蓬勃发展的同时，租金贷却开始出现了各种问题，上市的蛋壳仅维持了短短几个月，便资金链断裂，导致经营不善等问题出现，最终走向崩盘。
尽管租金贷能快速回笼资金，但将风险转嫁给租客和金融机构。若市场发生变化或者经营不善，公寓品牌将无法按时向房东支付租金，导致房东收回房屋，租客仍需偿还贷款，形成资金链断裂。
回到自如白条，与蛋壳租金贷一样，自如手上积累了成千上万笔信用贷款，对于这么大笔的资金占用，打算用这些信用贷款套出现金，继续使用。根据公开资料，自如曾在 2017 年至 2018 年期间发行过 ABS（资产支持证券），包括"自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划"和"自如 2 号房租分期信托受益权资产支持专项计划"，截至 2018 年，累计发行 ABS 规模约 25 亿元。
真金白银地获取，制造了资本时间差。自如一次性收回了对租客发放的一年期信用贷款，但却不用一次性把租金付给房东，而是按月支付，也没有押金，每个月还能有一个月左右的空置期不用付房租。
这些资金中包括了租金、服务费、押金还有租客分期付租额外承担的利息，而自如只需要向房东月付租金，相当于无偿占有了租客的租金，而这些占有的资金又打包成 ABS 产品发行，雪球便越滚越大。
有意思的是，自如白条一开始的名字是"自如京东白条"，是与京东金融合作的产品。而彼时京东金融还通过 B 轮融资投资了会分期，活跃在租赁市场第一线。
后来，伴随业务的发展，自如开始逐步减少对京东金融的依赖，开启自主租金分期业务，改名自如白条，之后又改成"自如客专享分期"，但是支付方式还是一样，没有变化。那时，自如通过自有资金与其他金融机构合作，继续提供类似服务，不过保留了京东金融在部分场景的合作，如信用评级等。
目前，自如客专享分期仍在部分场景下提供，但该服务主要面向符合条件的租客，如非学生、非企业用户、自如信用分达标等，并支持将租金和服务费分 11 期偿还。同时，不同地区政策相对存在差异。
可以看出的是，伴随着蛋壳等知名公寓品牌的"爆雷"，租金贷正在逐步淡出公众视野，自如挺过了当时的市场周期，选择继续与老朋友京东合作，聚焦特定人群，共同探索信用场景在租房领域的创新。
"先住后付"能成为业内标准吗
过去，多数住房租赁企业普遍采用各种预收方式如押一付三、租金贷等，沉淀并扩大资本池，再将这笔无息或低成本杠杆资金用于二次投资，以获取金融化收益。
而"免押"、"先住后付"服务的出现，让这笔庞大的资金流消失了，风险承担主体主要由平台和租客承担。平台需要通过信用评估和风控机制确保租客按时支付租金，而租客也需保持良好的信用记录以维持服务资格。
若租客拖欠租金，平台可能采取信用惩戒措施，但一般不会出现租客因平台问题而被迫还款的情况。换句话说，与租金贷这种将租金转化为贷款的融资方式不同的是，先住后付基于信用的灵活支付模式，更注重用户体验和信用管理，法律关系相对简单。
放眼整个租赁市场，不止自如一家背靠互联网大厂实现信用支付功能，还有其他品牌有参与其中。如寓小二与支付宝合作，以芝麻信用分作为信用基础，提供免押金签约、租金代扣、NFC 智能入住等功能，覆盖找房、签约、支付、入住全场景等等。除此之外，支付宝芝麻信用还与魔方、泊寓等品牌合作，支持按月交租，平台则提供真房源保障和线上签约服务。
而支付宝背后的阿里系从 2016 年就上线了租房功能，此后在 2017 年推出租房平台在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州 8 个城市率先推出信用租房，即芝麻信用分 650 分以上的租客可以免去租房押金。
自如背后的京东也与各大房地产型公寓品牌合作，如碧桂园碧家、万科泊寓、龙湖冠寓等合作。在整合京东供应链和金融服务，提供信用免押、租金分期等服务的同时，结合京东物流和家居生态，为租客提供一站式生活服务。
可以看出，互联网大厂在公寓信用支付领域的布局，从单一的信用服务延伸至场景化的金融衍生，"免押"不再是核心，租金的支付已与租赁周期深度融合。信用支付不再局限于租金支付，还拓展至押金管理、维修基金、保险等配套服务，形成租房全周期全金融服务体系。
曾经，住房租赁市场的"选手"大多集中在资本方、地产商以及专业运营商之间。然而，伴随互联网大厂在租赁场景的全数字嵌入，市场也正在迎来一轮新的生态重构。自如与京东联手的"先住后付"服务引发了互联网大厂通过数字化能力，对行业格局与运营的新思考，而这些思考对整个行业来说，是正向的赋能，还是潜藏着对行业秩序价值链的再分配甚至重塑？
首先，对互联网大厂而言，切入住房租赁赛道本质上是基于资产配置和现金流管理的双重考量。一方面，住房租赁市场具有抗周期性，租金收入稳定。互联网大厂通过参与信用支付，间接持有租赁资产的收益权，将资金配置到能产生长期稳定的现金流的领域，平衡其他业务的波动风险。
同时，结合城市更新、产业园区开发等项目，租赁资产可通过运营改善（如提升入住率、优化租金结构）实现价值提升。而这些未来都可以通过 REITS 来推出，实现资产增值收益。
另一方面，信用支付模式通过 APP 首页入口、微信小程序、生活服务频道等高流量接口，吸引了更多租客，提高了租赁业务的签约率和续签率，快拉新和降低获客成本。同时，互联网大厂的支付体系和信用评价能有助于降低违约风险，保障现金流的持续性。
其次，打破了部分传统线上租赁平台的市场垄断，提供了更透明、高效的平台。过去，传统的租赁平台呈现出多元化背景。一是以品牌为单位成立，这些品牌通常由大型企业或专业机构打造，通过统一的品牌形象、服务标准、运营体系等等，如自如、相寓等。
二是以企业或机构单位成立，这类住房租赁平台是由房地产企业、金融机构、国有企业等主体成立，如万科旗下的泊寓、华润置地的有巢公寓、龙湖的冠寓等，这些平台依托母公司的资源优势，开展住房租赁业务。金融机构则有建设银行旗下的 CCB 建融家园等长租公寓服务平台。
还有一些以区域或项目为单位成立。如在一些城市中，政府或地方企业会针对特定区域或项目成立住房租赁平台，以推动保障性租赁住房的发展。如上海城投控股的城投宽庭、南京安居集团的安居瑾家。
尽管目前互联网大厂的信用支付主要服务于市场化的租房场景，保障性租房领域仍以政府主导的信用监管与传统支付为主，但未来随着政策引导或技术融合，不排除互联网大厂信用支付在保障性住房中的逐步试点。同时，更市场端的租房领域，信用支付将可能加速行业的集中化趋势，使竞争更加激烈。
再次，租赁平台运营商需要拥有强有力的话语权。不得不承认，互联网凭借大数据、人工智能等技术，能更精准评估用户信用风险，优化信用支付流程，提供更多泛流量入口。不过，在平台算法逻辑之下，互联网大厂将会掌握更多的交易入口和用户数据，或许会一点点占据行业的定价权与流量分发优势。
当角色从边缘向利益中心靠拢，可能会压缩中小运营商的生存空间，改变现有的利益链分配格局。
最后，需要注意的是，虽然目前自如"先住后付"服务仅在上海和北京试点，规则框架却较模糊，但服务内容覆盖了免押功能，因此免押中收取的服务费、冻结白条额度等现象都会出现。同时，京东白条采取浮动费率模式，具体利息以支付界面跳转白条展示的页面为准，浮动条件可能与分期选择（3/6/12 期）和分期金额有关，需要在挑选时更谨慎。
因此，选择"先住后付"服务，既要一次性付清免押的服务费又要查询征信，相当于给自如平台打了一笔服务费现金流又拓展了信贷业务。若租客对租房费用流向比较敏感，也可以不选择免押金服务，按月缴纳服务费即可，押金则是存入北京市租房监管平台，更有保障。
综上，京东与自如的这次牵手，是互联网资本推动租赁生活消费场景的再升级，推动了住房租赁行业数字化升级与服务优化。不过，回到每一位租客身上，即使先住后付服务拥有互联网大厂的背书，但仍带有一定超前消费的底色，在使用时还需仔细甄别、理性消费。
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